亡くなった人が所有していた不動産を相続する際は、名義変更の手続きが必要となります。
はじめて相続手続きを行う場合、何からはじめればいいのか、どのような書類が必要なのかわからないという人は多いのではないでしょうか。
今回の記事では、不動産相続の名義変更方法や必要書類、手続きにかかる費用などを解説していきます。
名義変更が必要な期限についても解説するので、ぜひ参考にしてみてください。
不動産相続の名義変更が必要な理由について
不動産相続の名義変更が必要な理由は、不動産の所有者が亡くなった場合に、誰が実際所有している不動産なのかわからなくなってしまうためです。
不動産所有者の情報は、登記記録で管理されています。
そのため、亡くなった人の不動産を相続する人が決まった場合は、登記情報を更新する手続きとして名義変更を行う必要があります。
もし名義変更を行わなかった場合、以下のようなデメリットがあるので注意してください。
- さらなる相続が行われるたびに権利関係がどんどん複雑になっていく
- 原則として他人名義の不動産は売却できない
- 別の相続人が借金をしていた場合、その相続人債権者による差押えの可能性がある
余計な手間や費用を発生させないためにも、不動産の相続人が決まったら早めに名義変更手続きを行うようにしましょう。
【注意】名義変更は2024年4月に義務化
不動産相続の名義変更は、2024年4月から法律改正によって義務化されます。
名義変更はこれまで義務ではなく、手間や費用がかかるため、所有者が亡くなっても手続きを行わない人も多くいました。
しかし名義変更手続きがされないと、不動産の所有者を特定できず土地の有効活用ができない問題が生じます。
その対策として2024年4月から、不動産を相続した人は3年以内に名義変更を行うことが義務化されます。
なお、法律が改正前の相続であっても、名義変更をしていない場合には義務化の対象になるので注意しておきましょう。
不動産相続の名義変更を行う2つの方法
不動産相続の名義変更を行う方法は以下の2つがあります。
- 自分で行う
- 専門家に依頼する
自分で行う方法は、専門家に依頼する方法よりも費用を抑えられるのがメリットです。
しかし、不動産相続の名義変更手続きは複雑になるケースも多く、個人で行う場合には相応の手間と時間がかかるのは覚悟しておく必要があるでしょう。
専門家に依頼すると、必要書類の準備や手続きを一任でき、名義変更にかかる負担を大幅に削減できます。
専門的な知識や経験をもった人に任せられるため、スムーズかつ確実に手続きを進められる点もメリットです。
ただし専門家に依頼する場合にはその分の費用がかかりますので、メリットとデメリットを比較した上でどちらの方法を選ぶか検討してみてください。
不動産相続の名義変更を自分で行う場合の5STEP
不動産相続の名義変更を自分で行う場合、次の5STEPで手続きを進めます。
- 【STEP①】不動産の確認をする
- 【STEP②】遺言書・相続人の確認をする
- 【STEP③】遺産分割協議を行う
- 【STEP④】不動産名義変更に必要な書類を準備する
- 【STEP⑤】法務局に申請を行う
以下で各STEPについて、詳しく解説していきます。
【STEP①】不動産の確認をする
まずは、亡くなった人が所有していた不動産の確認をします。
土地・建物それぞれの登記事項証明書を取得し、相続が必要な不動産の名義を調べましょう。
過去の相続時に名義変更を行っていなかった場合、先代の所有者のままになっているケースがあります。
この場合、基本的にはまず先代の所有者から名義変更を行う必要があるため、手続きがやり直しになるリスクを防ぐためにも登記事項証明書の確認は必須です。
登記事項証明書は、全国の法務局窓口で取得できます。
【STEP②】遺言書・相続人の確認をする
次に、亡くなった人の遺言書の有無や相続人を確認します。
遺言書がある場合、遺言書の内容にもとづいて遺産を分配するのが一般的です。
遺言書がない場合は、法定相続人全員が参加する「遺産分割協議」と呼ばれる話し合いで基本的には分配方法が決められます。
法定相続人とは、民法で定められた、亡くなった人の財産を相続できる人です。
戸籍謄本を取得すると、法定相続人が誰であるかが確認できます。
【STEP③】遺産分割協議を行う
遺言書がなく法定相続人が複数いる場合、遺産分割協議を行います。
相続人になるのは配偶者と、血のつながった親族（子ども・父母・兄弟姉妹など）の一部です。
遺産分割協議には法定相続人全員の参加が必須となるため、全員に連絡をとって分配方法を話し合いましょう。
話し合いがまとまって分配方法を決定したら、その内容を遺産分割協議書に記載し、相続人全員の署名・捺印を行います。
なお、遺言書が残されていて遺言書に基づいて分配する場合は、遺産分割協議を行う必要はありません。
【STEP④】不動産名義変更に必要な書類を準備する
相続する人が決まったら、不動産相続の名義変更に必要な書類を準備します。
戸籍謄本、住民票、固定資産評価証明書、印鑑証明書など多岐にわたる書類が必要です。
必要書類の内容や取得方法については、このあと詳しく解説していきます。
状況によって必要な書類が異なるため、相続する土地を管轄している法務局に確認しておくとスムーズに準備を進められるでしょう。
【STEP⑤】法務局に申請を行う
不動産相続の名義変更に必要な書類が集まったら、法務局に申請を行います。
以下3つの申請方法があるため、状況に合わせてやりやすい方法を選びましょう。
- 法務局の窓口に出向いて申請する
- 郵送で必要書類を送って申請する
- オンラインで申請する
法務局の開庁日は基本的に平日月曜から金曜の8:30～17:15までとなります。
申請書類に不安がある人は、担当者に確認しながら手続きを進められる窓口申請を選ぶと安心です。
郵送申請はその場での修正ができないため、必要書類がすべてそろっているか、不備がないかをよく確認した上で利用しましょう。
また、電子証明書の取得やソフトウェアのインストールができる環境であれば、オンライン申請も可能です。
必要書類はスキャンデータの提出と原本の郵送、どちらも必要になるため注意してください。
不動産相続の名義変更に必要な主な書類8つ
不動産相続の名義変更に必要な書類は、主に次の8種類です。
- ①戸籍謄本
- ②不動産相続人の住民票
- ③被相続人の住民票の除票
- ④固定資産評価証明書
- ⑤遺産分割協議書
- ⑥全相続人の印鑑証明書
- ⑦遺言書
- ⑧相続関係説明図
相続の状況によって、必要となる書類は異なります。
すべての必要書類を一人でそろえるのは非常に手間がかかるため、不安がある場合は専門家への依頼を検討してみるといいでしょう。
それぞれどのような書類なのか、以下で詳しく解説していきます。
①戸籍謄本
不動産相続の名義変更には、被相続人の出生から死亡までの戸籍謄本と、相続人全員の戸籍謄本が必要です。
戸籍謄本とは戸籍に記載されている全員の身分事項を証明する書類で、氏名・生年月日・家族構成・本籍地などが記載されています。
戸籍謄本を取得する際は、居住地ではなく本籍地の市区町村役場で手続きしなければなりません。
役場の窓口で手続きするほか、郵送で取り寄せる方法やコンビニ交付サービスを利用する方法もあります。
取り寄せ方法の対応状況は市区町村役場によって異なるため、窓口に出向くのが難しい場合は事前に確認しておきましょう。
②不動産相続人の住民票
登記申請時の住所を証明するために、不動産を相続する人の住民票が必要です。
住民票は住民の居住関係を証明する書類であり、氏名・生年月日・性別・住所などが記載されています。
居住している市区町村役所の窓口で交付しているほか、マイナンバーカードを利用したコンビニ交付や郵送での請求も可能です。
なお、住民票ではなく戸籍の附票でも代用できます。
③被相続人の住民票の除票
登記名義人と亡くなった人が同一人物であると証明するために、被相続人（亡くなった人）の本籍地が記載されている住民票の除票が必要です。
住民票の除票とは、住民登録のある人が転出した場合や亡くなった場合に、消除された状態の住民票をいいます。
住民票の除票は、最後の住所がある市区町村役場で取得できます。
取得申請できるのは同一世帯の人、もしくは委任状がある代理人などです。
住民票ではなく、戸籍附票の除票でも代用できます。
④固定資産評価証明書
不動産価値の目安を明らかにするために、固定資産評価証明書が必要です。
固定資産評価証明書とは、土地や建物など固定資産の評価額を証明する書類で、所有者の名前や固定資産の所在地・評価額などが記載されています。
不動産の価値を知りたいとき以外にも、相続税・固定資産税・贈与税・登録免許税など税金を計算するときにも必要となる書類です。
固定資産評価証明書には資産に関する個人情報が含まれているため、取得できるのは所有者や同居する家族・相続人など限られた人のみとなっています。
不動産のある市区町村役場（東京23区は都税事務所）の窓口、もしくは郵送で取得可能です。
名義変更手続きを行う年度のものが必要となるため、忘れずに準備しておきましょう。
⑤遺産分割協議書
法定相続人全員で遺産分割協議を行った場合、遺産分割協議書が必要になります。
遺産分割協議書は、遺産分割協議での話し合いがまとまった際に作成する書類です。
誰がどの遺産をどのくらい相続するのか、相続人同士で合意した分配内容が記載されています。
不動産の相続に関しては、一人が単独で相続、複数人で共有して相続のいずれも可能です。
また、遺産分割協議書のフォーマットに指定はないため、縦書き・横書き・手書き・パソコン作成などどのような書式でも問題ありません。
ただし、相続人全員の署名と実印の押印は必須なので注意が必要です。
⑥全相続人の印鑑証明書
遺産分割協議書を提出する場合、法定相続人全員が実印で押印したと証明するために、全員分の印鑑証明書も必要です。
印鑑証明書は登録した本人の印鑑であると証明するための書類で、氏名・生年月日・住所・印鑑の印影などが記載されています。
取得期限はないため、古いものであっても問題ありません。
取得方法には住所がある市区町村役所窓口のほか、証明書自動交付機・コンビニ交付・オンライン交付などがあります。
コンビニ交付やオンライン交付を希望する場合、市区町村が対応しているかどうかを事前に確認しておきましょう。
⑦遺言書
亡くなった人の遺言書がある場合は、記載された内容に沿って登記を進めるため、遺言書の提出も必要です。
遺言書には、財産の分け方について、亡くなった人の意思表示が記載されています。
また遺言書の種類によっては、家庭裁判所による検認手続きが必要です。
封筒に入っていて開封されていない場合は、勝手に開けるのは避けて、正しい手続きをとった上で確認するようにしましょう。
検認手続きを行った際に発行される検認調書も、遺言書とあわせて提出する必要があります。
⑧相続関係説明図
亡くなった人の相続関係を明確にするため、または戸籍謄本などの原本を還付してもらうためには、相続関係説明図を提出する必要があります。
相続関係説明図とは、亡くなった人と相続人の関係を図で示した家系図のような書類です。
とくに決まったフォーマットはありませんが、戸籍謄本をもとにして被相続人と相続人の氏名・住所・生年月日などを記載し、線でつないで相続関係を表すのが一般的です。
通常、婚姻関係にある場合は二重線、それ以外の関係性は一本線で表します。
不動産を取得する相続人の名前の近くに「相続」、不動産を取得しない相続人の名前の近くに「遺産分割」、相続放棄をする相続人は「相続放棄」と記載します。
相続関係説明図は被相続人を中心として作成できますが、確実なものを作成するのであれば、戸籍謄本の取得とあわせて法律知識のある専門家に依頼するのもおすすめです。
不動産相続名義変更に必要な書類の有効期限
不動産相続の名義変更に必要な書類には、基本的に有効期限は設けられていません。
発行から3カ月以内・1年以内といった制限もないため、古い書類でも利用できます。
相続人の戸籍謄本も期限はありませんが、相続人が相続時に生存していると証明するために、被相続人が亡くなった後に作成されたものを取得する必要があります。
固定資産評価証明書については、名義変更を行う年度のものが必要となるので注意が必要です。
なお、銀行で手続きなどを行う場合は有効期限が定められている可能性もあるため、事前に確認するようにしてください。
不動産相続の名義変更を専門家に依頼する場合
不動産相続の名義変更を専門家に依頼する場合、司法書士に依頼するのが一般的ですが、弁護士でも必要な書類の取得や手続きの代行が可能です。
司法書士には遺産相続に関するさまざまな手続きを依頼できますが、対応可能な業務の範囲は制限されており、紛争が発生した場合の対応はできません。
対して弁護士は法律業務を制限なく取り扱えるため、遺産分割協議・調停・裁判など相続人同士の紛争や、相続放棄の手続きにも対応できます。
不測の事態が発生した場合にも対応できるのは、司法書士にない弁護士の強みです。
依頼する費用は若干高くなる傾向にありますが、トラブルになる可能性がある場合は弁護士に依頼すると安心して任せられるでしょう。
不動産相続の名義変更にかかる3つの費用
不動産相続の名義変更には、以下3つの費用がかかります。
- ①必要書類の取得にかかる費用
- ②登録免許税
- ③【依頼する場合のみ】専門家への報酬
必要書類の取得にもそれぞれ費用がかかるため、事前に把握して計画的に取得しておくのがおすすめです。
それぞれの費用の目安について、以下で解説していきます。
①必要書類の取得にかかる費用
これまでに紹介した必要書類の取得には、それぞれ手数料がかかります。
具体的な金額は、以下のとおりです。
| 必要書類 | 費用の目安 |
| 戸籍謄本 | 450円～750円 |
| 戸籍の附票 | 300円～400円 |
| 住民票 | 300円～400円 |
| 固定資産評価証明書 | 300円～400円 |
| 印鑑証明書 | 200円～400円 |
すべて1通あたりの金額となるので、複数取得すればその分だけ費用がかかります。
また市区町村によって異なる可能性もあるため、目安として参考にしてみてください。
②登録免許税
不動産相続の名義変更には、登録免許税がかかります。
登録免許税とは、土地や建物などの所有権を移転する際にかかる税金です。
以下の計算方法で算出された金額を支払います。
| 登録免許税＝固定資産税評価額×税率 |
不動産相続にかかる税率は1,000分の4、つまり0.4％となります。
たとえば評価額2,000万円の不動産を相続する場合、算出方法は「20,000,000×0.004＝80,000」となり、登録免許税は8万円です。
登録免許税を納める際は、申請用紙に税額に応じた収入印紙を貼付しましょう。
固定資産税評価額は、市区町村から毎年送られてくる固定資産税納税通知書の課税明細書、もしくは名義変更に必要となる固定資産評価証明書などで確認できます。
③【依頼する場合のみ】専門家への報酬
不動産相続の名義変更を専門家に依頼する場合、専門家への報酬も必要です。
費用は法律で定められていないため、依頼する内容や事務所によって大きく異なります。
状況によって大きく変動しますが、司法書士に依頼する場合の費用相場は、50,000円～150,000円程度と考えておくといいでしょう。
弁護士に依頼する際は、法律事務所によって異なるので、事前に確認しておいてください。
事前相談を受け付けている事務所も多いため、疑問点や不明点があれば依頼前に相談するのをおすすめします。
不動産相続の名義変更期限は？【3年以内が義務化】
これまで不動産相続の名義変更に期限は設けられていませんでしたが、前述したとおり2024年4月以降の法改正によって、3年以内の名義変更が義務化されます。
正当な理由がなく名義変更手続きを怠ると、10万円以下の過料の対象となるため注意が必要です。
遺産分割協議や必要書類の準備には時間がかかるケースが多いため、不動産相続が決まったら早めに名義変更手続きを進めるようにしましょう。
なお、あわせて住所変更した際の不動産登記も義務化され、こちらは2年以内に正当な理由なく手続きをしなければ5万円以下の過料の対象となります。
不動産所有者の氏名・住所に変更があった場合は、変更の登記申請を忘れないようにしてください。
不動産相続名義変更の必要書類は専門家に任せて負担を軽減しよう
不動産相続の名義変更方法には、自分で行う方法と専門家に任せる方法があります。
必要書類の準備や手続きなどには非常に手間と時間がかかるため、司法書士や弁護士など専門家に依頼するのがおすすめです。
遺産分割協議でもめそうな場合や不測の事態に備えたい場合には、トータルでサポートしてもらえる弁護士に依頼するといいでしょう。
法律相談も可能なため、相続や名義変更・遺産分割協議でわからない点があれば気軽に相談してみてください。
