相続で土地を手に入れたものの「遠すぎて利用する機会がない」「管理のための経済的負担が大きすぎる」など、かえって困った問題を抱える結果になっている人も少なくありません。
このような理由で手放したいと思っている土地を、国が引き取ってくれる制度が始まったことをご存じでしょうか。
今回は制度の概要や、対象となる人や土地の要件・申請手続きについて解説します。
相続土地国庫帰属制度とは？
「相続土地国庫帰属制度」は、令和5年4月27日に施行された「相続土地国庫帰属法」（正式名称「相続等により取得した土地所有権の国庫への帰属に関する法律」）に基づき制定されました。
相続または相続人に対する遺贈により宅地・農地・山林などの土地を取得した人が、一定の条件を満たし、法務局による承認審査を通過した場合に、相続した土地の所有権と管理責任を国に引き取ってもらえる制度です。
簡単に言えば、要らない土地を一定の負担金を支払うことで国に引き取ってもらえるのが、相続土地国庫帰属制度です。
相続土地国庫帰属制度制定の目的
相続土地国庫帰属制度の制定は、土地利用ニーズの低下などにより、相続した土地を手放したいと考える人が増加している傾向に起因しています。
特に地方都市や農村など過疎地域の土地や農地・森林などでは、ニーズの低下が顕著にみられます。
利用価値のない土地は売ることもできず、自治体への寄附なども受けつけてもらえません。
しかし、土地は所有をしているだけで、管理に手間や費用がかかり続けます。固定資産税を支払わなければならず、土地に建物が建っていれば、防犯・防災の観点から、お金をかけて取り壊す必要性も出てきます。
こういった管理されず放置された土地は、相続による移転登記がされないまま代々相続され、将来的に「所有者不明土地」が発生する大きな要因のひとつになるわけです。
所有者不明土地による近隣住民への危険性や、周辺地域の土地活用の支障については、全国的な問題となっています。
相続土地国庫帰属制度は、所有者不明土地の発生を防止するためのひとつの方法として制定されました。
国や自治体にとっては、相続により取得した管理困難な土地を国が引き取ることにより、所有者不明となる土地の減少が期待できます。また、道路建設など公共的な目的でそれらの土地を利用したい際に、所有者を調べる時間と手間の削減にも繋がります。
帰属対象となる土地の要件
相続土地国庫帰属制度には、国が土地を所有・管理することで、将来の公共的な活用に備えるという意図も含まれているため、どのような土地であっても無条件に引き取ってもらえるわけではありません。
ここでは、申請が承認される土地・申請できない土地・申請しても承認されない土地について解説します。
相続土地国庫帰属制度を利用するためには、これら一定の要件を満たさなければいけないという点が、重要なポイントのひとつです。
申請できる土地
国庫への帰属が承認される土地は、法令で定める却下事由（申請できない土地）と不承認事由（申請しても認められない土地）のいずれにも当てはまらないものに限られます。
| （承認）
第五条 法務大臣は、承認申請に係る土地が次の各号のいずれにも該当しないと認めるときは、その土地の所有権の国庫への帰属についての承認をしなければならない。 引用元：e-GOV法令検索 / 相続等により取得した土地所有権の国庫への帰属に関する法律第5条（以降、相続土地国庫帰属法） |
申請が「できるための要件を満たす」という認識ではなく、できない・認められない理由の「いずれにも該当しない」という考え方です。そのため、却下事由と不承認事由をしっかりと把握する必要があります。
申請できない土地（却下事由）
国庫帰属の申請自体が認められない土地は、次のように定められています。
- 建物の存する土地
- 担保権又は使用及び収益を目的とする権利が設定されている土地
- 他人による使用が予定される土地
- 土壌汚染されている土地
- 境界が明らかでない土地、所有権の存否や範囲について争いがある土地
| （承認申請）
第二条 ３ 承認申請は、その土地が次の各号のいずれかに該当するものであるときは、することができない。 一 建物の存する土地 二 担保権又は使用及び収益を目的とする権利が設定されている土地 三 通路その他の他人による使用が予定される土地として政令で定めるものが含まれる土地 四 土壌汚染対策法（平成十四年法律第五十三号）第二条第一項に規定する特定有害物質（法務省令で定める基準を超えるものに限る。）により汚染されている土地 五 境界が明らかでない土地その他の所有権の存否、帰属又は範囲について争いがある土地 |
1については、実家の相続などにおいて該当する場合が多いですが、相続土地国庫帰属制度を利用する前に建物を解体・撤去し、更地にしておく必要があります。
3については、墓地や境内、通路・水道用地・ため池などが該当します。
4に該当する場合は汚染の除去を、5に該当する場合は境界を確定しておくなどの事前準備が必要です。
| （承認申請をすることができない他人による使用が予定される土地）
第二条 法第二条第三項第三号の政令で定める土地は、次に掲げる土地とする。 一 現に通路の用に供されている土地 二 墓地（墓地、埋葬等に関する法律（昭和二十三年法律第四十八号）第二条第五項に規定する墓地をいう。）内の土地 三 境内地（宗教法人法（昭和二十六年法律第百二十六号）第三条に規定する境内地をいう。） 四 現に水道用地、用悪水路又はため池の用に供されている土地 引用元：e-GOV法令検索 / 相続等により取得した土地所有権の国庫への帰属に関する法律施行令第2条（以降、相続土地国庫帰属法施行令） |
申請したい土地がこれらの事由に該当する場合は、該当しなくなるように事前に対応しなければいけないということです。
申請しても認められない土地（不承認事由）
国庫帰属の申請をしても承認されない土地は以下の通りです。
- 一定の勾配・高さの崖があり、管理に過分な費用・労力がかかる土地
- 土地の管理・処分を阻害する有体物が地上にある土地
- 土地の管理・処分のために、除去しなければいけない有体物が地下にある土地
- 隣接する土地の所有者等との争訟によらなければ管理・処分ができない土地
- その他、通常の管理・処分に当たって過分な費用・労力がかかる土地
| （承認）
第五条 法務大臣は、承認申請に係る土地が次の各号のいずれにも該当しないと認めるときは、その土地の所有権の国庫への帰属についての承認をしなければならない。 一 崖（勾配、高さその他の事項について政令で定める基準に該当するものに限る。）がある土地のうち、その通常の管理に当たり過分の費用又は労力を要するもの 二 土地の通常の管理又は処分を阻害する工作物、車両又は樹木その他の有体物が地上に存する土地 三 除去しなければ土地の通常の管理又は処分をすることができない有体物が地下に存する土地 四 隣接する土地の所有者その他の者との争訟によらなければ通常の管理又は処分をすることができない土地として政令で定めるもの 五 前各号に掲げる土地のほか、通常の管理又は処分をするに当たり過分の費用又は労力を要する土地として政令で定めるもの |
5に該当する土地としては、次の通り定められています。
- 勾配が30度以上であり、かつその高さが5メートル以上の崖があって公道と著しい高低差がある土地
- 池沼・河川・水路・海を通らなければ公道に至ることができない土地
- 土砂崩落、地割れなどに起因する災害による被害の発生防止のため、土地の現状に変更を加える措置を講ずる必要がある土地（軽微なものを除く）
- 鳥獣や病害虫などにより、当該土地又は周辺の土地に存する人の生命若しくは身体、農産物又は樹木に被害が生じ、又は生ずるおそれがある土地（軽微なものを除く）
- 適切な造林・間伐・保育が実施されておらず、国による整備が追加的に必要な森林
- 国庫に帰属した後、国が管理に要する費用以外の金銭債務を法令の規定に基づき負担する土地
- 国庫に帰属したことに伴い、法令の規定に基づき承認申請者の金銭債務を国が承継する土地
参照元：e-GOV法令検索 / 相続土地国庫帰属法施行令第4条
相続土地国庫帰属制度の申請で承認を得られる土地は、これら却下事由と不承認事由に「該当しない」土地であるという消去法的な考えに基づいている点を、しっかりと理解し対応しましょう。
また、申請を検討している土地が申請可能な条件に該当しているのか、個人では判断しきれない場合がほとんどです。弁護士など専門家への相談をおすすめします。
相続土国庫帰属制度の申請対象者
相続土地国庫帰属制度を利用するために申請できるのは「相続または遺贈（遺言による贈与）により、土地または土地の共有持分を取得した者」に限られています。
| （目的）
第一条 この法律は、社会経済情勢の変化に伴い所有者不明土地（相当な努力を払ってもなおその所有者の全部又は一部を確知することができない土地をいう。）が増加していることに鑑み、相続又は遺贈（相続人に対する遺贈に限る。）（以下「相続等」という。）により土地の所有権又は共有持分を取得した者等がその土地の所有権を国庫に帰属させることができる制度を創設し、もって所有者不明土地の発生の抑制を図ることを目的とする。 |
この要件により、自分で購入した土地・親などから生前贈与で譲り受けた土地のほか、相続によって土地を取得できない法人も、相続土地国庫帰属制度を利用できません。
また土地国庫帰属制度を利用できる「遺贈」とは相続人に限られており、相続権のない人が遺贈を受けた土地についても、制度が適用されません。
ただし土地を複数の人が共同で所有している場合、共有者のなかに相続や遺贈で共有持分を取得した人が含まれていれば、その相続人と共同でほかの共有者も土地の国庫帰属を申請できます。
| （承認申請）
第二条 土地の所有者（相続等によりその土地の所有権の全部又は一部を取得した者に限る。）は、法務大臣に対し、その土地の所有権を国庫に帰属させることについての承認を申請することができる。 ２ 土地が数人の共有に属する場合には、前項の規定による承認の申請（以下「承認申請」という。）は、共有者の全員が共同して行うときに限り、することができる。この場合においては、同項の規定にかかわらず、その有する共有持分の全部を相続等以外の原因により取得した共有者であっても、相続等により共有持分の全部又は一部を取得した共有者と共同して、承認申請をすることができる。 |
相続土地国庫帰属制度は令和5年4月27日からの開始ですが、それ以前に相続により土地を取得していた人も、申請が可能です。
相続土地国庫帰属制度の手続きの流れ
相続土地国庫帰属制度の手続きの流れは、次のようになります。くわしくは図を参考にしてください。
- 承認申請
- 書面審査・実地調査
- 承認
- 負担金の納付・国庫帰属
申請先
相続土地国庫帰属制度の申請先は、該当の土地を管理する都道府県の法務局・地方法務局（本局）の不動産登記部門（登記部門）です。法務局・地方法務局の支局・出張所では、承認申請の受付はできないため注意しましょう。
法務局の管轄地域については、法務局「管轄のご案内」に くわしく載っています。
＜法務局の窓口に提出する場合＞
法務局へ書類を持参し直接窓口で申請する場合は、窓口が混雑していたり担当者が不在だったりする場合もあるため、事前に予約をしておくのが確実です。
通常は申請者本人が提出すべきですが、家族などほかの人が代理で提出しても問題はありません。
＜法務局に郵送で提出する場合＞
郵送で提出する場合は封筒に土地国庫帰属制度の申請書が入っていることを記し、書留やレターパックプラスなど追跡が可能で安全性のある方法で、土地を管轄する法務局の本局へ送付します。
必要書類
添付書類はケースにより異なり、次のように多岐に渡る書類が必要となります。
【全ての申請者が添付必須の書面】
- 承認申請に係る土地の位置及び範囲を明らかにする図面
- 承認申請に係る土地と当該土地に隣接する土地との境界点を明らかにする写真
- 承認申請に係る土地の形状を明らかにする写真
- 申請者の印鑑証明書（市区町村作成）
- 固定資産税評価額証明書（任意）
- 申請土地に辿り着くことが難しい場合は現地案内図（任意）
これらの添付書類の記載方法については、法務省「添付書類1〜3の記載例」を参考にするとよいでしょう。
【遺贈によって土地を取得した相続人が添付必須の書面】
- 相続人が遺贈を受けたことを証する書面
＜例＞
・遺言書
・亡くなった方の出生から死亡までの戸籍全部事項証明書、除籍謄本又は改製原戸籍謄本
・亡くなった方の除かれた住民票又は戸籍の附票
・相続人の戸籍一部事項証明書
・相続人の住民票又は戸籍の附票
・相続人全員の印鑑証明書
【承認申請者と所有権登記名義人が異なる場合に添付必須の書面】
- 土地の所有権登記名義人（or表題部所有者）から相続又は一般承継があったことを証する書面
＜例＞
・亡くなった方の出生から死亡までの戸籍全部事項証明書、除籍謄本又は改製原戸籍謄本
・亡くなった方の除かれた住民票又は戸籍の附票
・相続人の戸籍一部事項証明書
・相続人の住民票又は戸籍の附票
・遺産分割協議書
【任意で添付する書面】
- 固定資産評価証明書
- 承認申請土地の境界等に関する資料
申請書類や添付書類の準備に関しても、個人が生活や仕事の合間に揃えるには難易度が高いといえます。ミスや不足があると申請を受理してもらえなかったり、訂正や追納が必要になったりと、手間はさらに増えてしまいます。
弁護士などの専門家に依頼すれば、職権によりさまざまな書類をスムーズに集められ、ミスもありません。弁護士費用などが追加で必要ですが、手続きを円滑に進めるために、依頼するのが得策でしょう。
費用・負担金
審査手数料の金額は土地一筆当たり14,000円で、申請書に収入印紙を貼って納付します。
手数料の納付後は、申請を取り下げたり、審査の結果で却下・不承認となったりした場合でも、手数料の返還はありません。
申請が承認されると、負担金の納付が必要になります。
負担金の納付期限は、通知が到達した翌日から30日以内です。負担金が納付された時点で、土地の所有権が国に移転します。
期限内に負担金を納付しなかった場合は、国庫帰属の承認が失効するため注意が必要です。
負担金とは、国が管理することになった土地に対し、元々の土地の所有者が管理の負担を免れる代わりに、土地の種目に応じて管理費用の一部を負担金という形で国に支払うものです。
承認された土地の種目ごとの、標準的な管理費用を考慮して算出した10年分の土地管理相当額が定められており、負担金として納付します。
| （負担金の納付）
第十条 承認申請者は、第五条第一項の承認があったときは、同項の承認に係る土地につき、国有地の種目ごとにその管理に要する十年分の標準的な費用の額を考慮して政令で定めるところにより算定した額の金銭（以下「負担金」という。）を納付しなければならない。 ２ 法務大臣は、第五条第一項の承認をしたときは、前条の規定による承認の通知の際、法務省令で定めるところにより、併せて負担金の額を通知しなければならない。 ３ 承認申請者が前項に規定する負担金の額の通知を受けた日から三十日以内に、法務省令で定める手続に従い、負担金を納付しないときは、第五条第一項の承認は、その効力を失う。 |
負担金は土地一筆ごとに20万円が基本となります。
土地の種目別に負担金をまとめたのが次の表です。
| 土地の種目 | 負担金の額 |
| 宅地 | 原則として20万円
※市街化区域・用途地域が指定されている地域内の土地については、面積に応じて計算 |
| 田畑 | 原則として20万円
※市街化区域・用途地域が指定されている地域・農用地区域・土地改良事業などの施工区域内の農地については、面積に応じて計算 |
| 森林 | 面積に応じて算定 |
| その他（雑種地・原野など） | 面積にかかわらず20万円 |
土地の面積による計算式は、法務省が定める以下の表を用います。
負担金は、相続土地国庫帰属制度の最大の特徴であるといえます。制度を利用する際には、該当の土地にどのくらいの負担金が必要なのか、事前に把握しておく必要があります。
面倒な土地を引き取って国に管理してもらう代わりに、負担金を支払わなければいけないということです。
負担金の額は土地を手放す利益と見合っているのか、また負担金の額の計算についても、弁護士に相談してから制度の利用を決めることをおすすめします。
相続土地国庫帰属制度のメリット
相続土地国庫帰属制度の利用には一定の手続きが必要であり、負担金もかかります。それでも制度を利用するメリットには、例えば以下の3つが挙げられます。
- 買い手がつかない土地も手放せる
- 引き取り後の土地の管理が安心できる
- 山林や農地も申請対象になる
それぞれのメリットについて解説します。
買い手がつかない土地も手放せる
相続土地国庫帰属制度を利用すれば、買い手がつかない利便性の低い土地であっても、要件を満たしていれば国が確実に引き取ってくれるため、引き取り手を探す手間が省けます。
不便な場所にあり有効活用の見込みがない土地や、面積が広大で管理に莫大な費用がかかる土地など、負担ばかりが大きく確実に手放したいと思っている土地の場合には、この制度は大きなメリットとなります。
本来は土地を売って現金に換えたいところですが、そのような土地は不動産業者に売却を依頼しても、なかなか買い手がつかないのが現実です。
また売却にこだわった場合、買い手が決まるまでは所有する土地の固定資産税を支払う必要があり、維持管理も続けなければいけません。
売却までにかかる手間や費用を考慮すると、負担金を支払ってでも制度を利用したほうが結果的に安く済む場合もあります。
相続土地国庫帰属制度が開始されるまでは、相続財産に不要な土地があってもその土地だけをピンポイントで放棄することができず、他の資産も含め全て相続放棄をするしかありませんでした。
結果的に要らない土地を仕方なく引き受け、管理などに生じる費用を負担せざるを得ませんでしたが、相続土地国庫帰属制度を利用することで、このような状況からも解放されます。
引き取り後の土地の管理が安心できる
相続土地国庫帰属制度を利用すれば、土地の管理は引き取り相手の国がおこなうため、代々受け継がれてきた土地が悪用されることもなく安心です。
不動産業者を介して買い取り相手が見つかっても、土地の管理をきちんとしてくれないだけでなく、悪徳な商法に土地が使われてしまう可能性もあります。
国の管理を受ければ土地が放置されることもなく、土地の再利用に関しても有効活用が望めます。
山林や農地も申請対象になる
手放すのが難しい土地の筆頭である山林や農地も申請対象に含まれている点が、相続土地国庫帰属制度の大きなメリットです。
農地は「農地法」という法律で取り引きが厳しく制限されており、農地の買い手は原則として農家でなければいけません。また、農地の売買には農業委員会の許可が必要であり、手続きも面倒です。
山林についても、境界が曖昧・活用目的が限られる・災害リスクが高いなどの理由で、購入希望者が少なく簡単には売却できません。
相続土地国庫帰属制度は、相続による山林や農地の管理に手を焼いている人にとっては、利用価値が高いといえます。
相続土地国庫帰属制度のデメリット
相続土地国庫帰属制度にはもちろんデメリットもさまざまあります。
- 要件を満たす土地が限られる
- 手数料や負担金などお金がかかる
- 申請・審査・引き渡しに手間や時間がかかる
制度の利用については、むしろデメリットの把握が必要でしょう。
要件を満たす土地が限られる
相続土地国庫帰属制度はどのような土地でも利用できるわけではなく、申請可能な土地にさまざまな要件が設けられている点に注意が必要です。
土地に建物などがある場合は、申請のために建物の取り壊しが必要ですが、建物の撤去にはその分の費用がかかります。
また山林が申請対象に含まれているのは制度の大きなメリットですが、申請の不承認事由である「適切な造林・間伐・保育が実施されておらず、国による整備が追加的に必要な森林」に該当する可能性があります。
自分にとって問題や負担の多い土地ということは、制度利用の要件を満たせず、引き取ってもらえない場合が多々あるということです。
手数料や負担金などお金がかかる
相続土地国庫帰属制度の利用には費用がかかる点が、最大のデメリットといえるでしょう。
申請の際に納める審査手数料だけでなく、審査に通過した場合は負担金が必要です。負担金は20万円を最低基準にした10年分の土地管理費用の相当額であり、土地の種類によっては大きな金額になります。
通常の売買のように、土地を売却した代金を受け取れないだけでなく、逆に負担金や手数料といった費用を支払わなければいけないということです。
また、申請手続きを弁護士など専門家に依頼した場合には、依頼料や報酬なども必要になります。
申請・審査・引き渡しに手間や時間がかかる
申請のためのさまざまな書類を収集し、国がおこなう審査に伴う現地調査に協力する手間などを考慮すると、実際に土地を国に引き取ってもらうまでには、ある程度の時間を要すると考えられます。
まだ制度が始まったばかりで実例がなく、完了している案件もないと思われるため、所要期間の平均はわかりません。法務省のホームページなどでも公表されていませんが、事前段階では「標準処理期間は8ヵ月」と定められています（参照元：京都地方法務局「相続土地国庫帰属制度について」）。
現時点では、申請準備から国への引き渡し完了まで、数ヵ月～1年以上を要する可能性もあると想定しておきましょう。
相続土地国庫帰属制度について相談できる専門家
相続土地国庫帰属制度の申請書作成や添付書類の準備は煩雑で時間や手間もかかるため、専門家への依頼がおすすめです。
ただし、業務として申請書等の作成を代行できるのは、弁護士・司法書士・行政書士に限られます。
申請の検討段階で土地の所在や境界などについて不明瞭な点がある場合は、申請に先立って土地家屋調査士への相談も可能です。
また該当の土地を管轄する都道府県の法務局・地方法務局（本局）や、近くの法務局・地方法務局（本局）でも相談ができます。
司法書士は不動産の登記手続きの専門家ですが、遺産分割協議の調整など、紛争のある案件に関する業務の代行はできません。相続のトラブルがない場合や、登記手続きのみを依頼する場合には、司法書士への依頼が適任です。
弁護士には、相続手続き全般についての依頼が可能です。
不動産の国庫帰属に際し、遺産分割協議の問題や調停・審判など、相続トラブルを抱えている場合には、相続土地国庫帰属制度の申請手続きまでを一括で任せられる弁護士への依頼が最適といえます。
相続土地国庫帰属制度の利用については弁護士と相談を！
相続土地国庫帰属制度をうまく利用できれば、相続で取得したものの、負担ばかりで不要な土地を、ベストな条件で手放すことができます。反面、制度利用の要件を満たす土地であるのか、申請書や添付書類に不備はないのか、支払うべき負担金はいくらになるのか、確認すべき要件も山積みです。
また相続土地国庫帰属制度は始まったばかりの制度であり、運営側の体制が完璧に仕上がっていない可能性もあり、手続きの流れは円滑さに欠ける可能性もあります。
さまざまな条件を鑑みたうえで、申請に関しては弁護士に依頼するのが得策でしょう。難解な書類を不備なく準備してくれるので、手間や時間を削減できます。
また、手続きの進行中に思わぬトラブルやイレギュラーな事態が起こった際にも、弁護士に依頼していれば適切に対処してもらえるので安心です。
相続土地国庫帰属制度を利用したいと考えた場合には、法律事務所の初回無料相談などを利用していくつかの事務所を回って直接相談し、信頼のおける弁護士を見つけましょう。弁護士報酬などについての比較も大切です。
